住宅ローン金利、固定と変動は連動するものが違う

変動金利で借りている以上、将来の金利上昇リスクを負っていることになります。そのため、今後金利が上がっていくんじゃないか？ちゃんと支払いできるのか？と不安になることがあると思います。近日の固定金利の上昇から、変動金利も上昇するのでは？と思うかもしれませんが、固定金利と変動金利は、金利が決まるまでの過程に違いがあります。そのため、「固定金利が上がった＝変動金利が上がる」とは必ずしも一致しません。

変動金利と固定金利がどう違うのか。違いがわかると、今後のニュースなどで不安にならず、返済を進めていくことができます。

変動金利と固定金利は連動するものが異なる

固定金利と変動金利はそれぞれ影響されるものが異なります。固定金利は『新発１０年国債利回り』に連動し、変動金利は『短期プライムレート』に連動します。また、変動金利に連動する短期プライムレートは『政策金利』に連動します。政策金利とは、日本銀行が民間の銀行に貸し付ける金利のことです。つまり、変動金利は日銀の政策によって左右されるというイメージです。

固定金利は新発10年国債に連動している

固定金利は新発10年国債に影響しています。いわゆる国の借金です。この利回りが住宅ローンの固定金利に影響していきます。国債は市場で取引されていることから、株式投資のように上がったり下がったりします。新発10年国債も市場で取引されている債券に影響を受けて利回りが決まるため上がったり下がったりします。

近日の10年国債の変動の要因の一つは米国が行なっている金利引き上げが影響されています。10年国債の変動の影響を受けて固定金利も影響を受けているということになります。このように固定金利は外部の環境の変化に影響するため、近日の固定金利の上下動は、実はよくあることなのです。

変動金利は政策金利に連動している

政策金利は「決まる」のではなく「決める」ものになります。ニュースでは日銀の総裁が金融緩和を維持するといったことを耳にするかと思います。政策金利というのは、日銀が決めているのです。米国ではFRBが利上げ表明をして政策金利を上昇させています。日本も同じように日銀が何%にするのかを決めているため、固定金利のように頻繁に上がったり下がったりするものではありません。

日本では、今後も政策金利は「−0.1%」の維持が表明されているため、目先は政策金利の上昇はないと考えられます。そのため、政策金利に影響される変動金利も上昇する可能性は少ないでしょう。しかし、今後、日銀が政策金利を上昇させると公表すれば、変動金利もそれに影響されて上昇していきます。以下に2022年12月20日に日銀が発表した金融政策についてリンクを貼っています。興味があればぜひ見てみてください。政策金利については現状と変わらない方針を示しています。

参考：日本銀行-当面の金融政策運営について

政策金利の上昇は主に賃金が上昇してから

では、この政策金利の上昇はどういった時に行われるか？政策金利の上昇の主な要因は景気の過熱時です。インフレ、デフレを聞いたことがあるかと思います。政策金利を上げることで、景気の過熱を抑えたり、政策金利を下げることで景気の下落を抑えたりするわけです。身近で分かりやすいものは「賃金」です。モノの値段が上がり、賃金も上がり、消費も上がる。これが加熱しすぎると日銀は景気をコントロールしようとしてきます。しかし、現在はどうでしょう？確かに「モノ」の値段は上がっていますが「賃金」は上がっていません。この状態で果たして日銀は政策金利を上げていくのか？上げるのが難しいというのが現状です。

このように、政策金利はその国の景気の調子を見ながら日銀がコントロールしていくものになります。そのため、固定金利が上がったからといって変動金利も上がるわけではありません。

変動が上がってから固定に変更では既に遅い

金利は長期金利から先に動く

変動金利が上がってから固定金利に借り換えをしようと考えている方もいるかと思います。しかし、その時には、すでに固定金利は上がりきっている可能性が高いです。なぜなら、短期金利よりも長期金利が先に動くからです。

長期金利の決まり方は大まかに、短期金利に今後の金利が上昇する予想とリスクプレミアムといった不確定要素を合わせたものになります。

つまり、今後の金利の予想をしたものとして捉えることもできます。今後の金利が上がるという予想なら長期金利は上昇し、今後の金利が下落するという予想なら長期金利は下落するといった具合です。予想が変化することで長期金利の利回りも変化していきます。将来の金利の予想（長期金利）に対して、実際にどう動くかが政策金利（短期金利）になります。

変動の様子を見てから借り換えると既に割高

では、住宅ローンの借り換えを悩んでいる時に、変動金利が上がってから固定金利を検討するということは可能なのでしょうか。変動金利が上昇している時には、すでに固定金利は今後の金利動向を予想している金利水準での借り換えとなってきます。そうなると、固定金利は高い水準での借り換えとなるので既に遅い可能性が高いです。このため、変動金利の動向を見て固定金利にするかどうかという判断は難しいというのが現状です。

返済の不安を解消する方法

金利が上昇した場合の返済シミュレーションを行う

変動金利で借りている以上、金利上昇に対して不安を抱くことがあると思います。そんな時には返済のシミュレーションをしてみましょう。ネットで検索できるものの中には、変動金利のシミュレーションができるものもあります。金利上昇するといっても、急に1%上昇することは現実的ではありません。日本はこれまでに低金利を維持していきました。もし、金利を上げていく際には経済の動向をみながらゆっくり上げていくことが予想されます。

今から固定金利に換えてしまう

固定金利に換えることで、今後の金利上昇に対して不安を持つことは無くなります。しかし、変動金利から固定金利に変更することで、毎月の負担額が増えることが考えられます。増えた金額でも今後返済していけるどうかシミュレーションが必要です。また、目先の返済額だけでなく、子どもがいる場合には、子供の高校や大学に通っている時でも十分返済していける余力があるのかみておくと、将来の固定費にどう影響してくるのか分かるようになります。

変動金利と固定金利どっちが良いの？

総返済額を抑えるなら変動金利

住宅ローンの総返済額を抑えるコツは、いかに低い金利で多くの残債を返していくかというところがポイントになります。5000万円で1%と500万円で1%では50万円と5万円のように金額が大きく異なります。ローンが大きいうちに返済を進めることで、負担する金利を減らすことができます。

変動金利のため、将来金利上昇になったとしても、ローンはある程度減っている状態であることが考えられます。その場合には、金利が上がったとしても総返済額に与える影響はローンの返済が進んでいればいるほど抑えられることになります。

安心を買うなら固定金利

変動金利を借りることで生活に不安が出てしまっては元も子もありません。ローンの返済は35年のように長期間で組むことになります。35年となると何が起こるか全く想像がつきません。そういった場合にはあらかじめ固定金利を借りて返済していくと安心して返済ができるようになります。

また、固定金利のメリットは、金利が固定のため返済スケジュールが把握しやすいという点があります。変動金利では、金利上昇した場合といったように上昇したタイミングや上昇率に応じて増加する負担額を考えなくてはいけませんが、固定金利ではそれを考える必要がないため、当初のシミュレーションをもとに今後のライフプランを考えていくことができるというメリットがあります。

まとめ

ニュースでは固定金利の上昇で住宅ローンの負担が増加しているといった内容が出ています。それに煽られて慌てて固定金利に変更した方もいます。変動金利で借りている以上、金利上昇リスクは避けては通れません。しかし、金利を正しく理解することで、慌てることがなくなります。

なぜ変動金利を選択するのか？なぜ固定金利を選択するのか？自分が納得した上で決められると良いですね。

住宅ローンを探す際、たくさんの金融機関があってどこにしようか迷うことがあると思います。住宅ローンをより有利な条件で借りたい方、効率よく探したい方は、ぜひこちらも合わせてご覧ください。